撤辣助楼市回稳 后市要看财经因素

近日在瑞士演讲会上，瑞银集团行政总裁表示，香港的财富管理行业正在高速式複合增长中，并且预算2027年香港管理规模将达3.1万亿美元，一举超越瑞士财管称王。这无疑是香港莫大利好消息，尤其是维持香港作为全球金融中心将扮演重要角色。其实香港仍否持续成为国际金融中心，对本地楼市具有决定性因素。

回顾本港首半年住宅楼市走向，不难发现市场波幅巨大。随着香港特区政府于2月底完全撤辣后，市场交投量明显向上衝，尤其一手楼交投曾经非常畅旺！随着撤辣效应渐渐减退，一二手楼成交合约已由4月份8,500宗，到5月份急降至5,500宗，业界更预计6月份会进一步回落。无容置疑，截至2024年5月，一二手住宅买卖宗数已逼近24,000宗，相比2023年整年的43,000宗，首5个月已及去年55%，楼市复甦情形非常明显。按照保守性估算，馀下七个月以每月录得平均4,000宗计算，则全年住宅成交量应该可达约52,000宗，大致上可恢复至新冠疫情前六万宗的85%，可谓已走完最低谷日子了！

现阶段仍存利淡楼价因素

面向将来，香港住宅楼市怎麽样走下去？下个小阳春何日重来？楼价会否止跌回升呢？尝试回应上列问题，必须认清目前楼市面临着那些不利因素。

目前香港私人住宅短期供应仍然高企。简单地盘点下，累积新盘货尾单位大约2.11万伙，已获批得售的私人住宅单位亦超过1.63万伙，待批预售楼花的私人住宅单位数目亦约有1.18万伙，上列三组数字合共超过4.9万单位，且多集中于几个供应来源，包含北部都会区、将军澳、启德、大埔等等。区内发展商开售楼盘会竞争激烈，求散货只有减价和提供各样优惠付款方法和赠送鳄减免税费措施。减价即时效果是抢夺二手楼市场，二手楼业主求售只有跟从减价，形成一手楼先降价，二手楼价只有跟进的连环效应。

如果以首五个月平均一手楼月售约1,700伙来计算，即累积新盘货尾和已获批未发售的私人住宅数目共有3.74万个，也需花上二十二个月才能售清。数字正在说明发展商未来一年内销售压力不低，似乎低价求售仍会维持一段时间。

6月中，美国联储局一连二日议息后，正式公布美息不变，并且预料今年只会减息一次，幅度0.25厘，但明年有可能减息四次，当然今明两年减息日期仍看当地财经数据敲定。大家还要记住这波美息加息九次，香港银行才跟随二次，且是美息连番增加几次后香港才起步。结论是即使今年美息调高多过一次，本地利息也会按兵不动，大家期望香港利息今年开始回落的美梦应会破灭。高企资金利息不利营商，也肯定利淡楼价，本地利息回落方能刺激市民大举入市！

银行暗示准买家要「量力而为」

坊间盛传本地各大银行对住宅按揭取态较趋审慎，例如对几类住宅楼市包括纳米楼、旧型私人单幢住宅及新界村屋收取较高昂利息或甚至暂停按揭。对于其他住宅单位，则採取削减回赠（甚至现金回赠归零）、降低估价、严查客户入息证明或索取客户最新报税单等等，连番行动表示银行进行选择客人，但是不等于赶走客人。其实站在公平出发点，银行资金成本上升，向客户收取高息和减低回赠，也是增加利润的原因。在整体经济情形有待复甦下，银行看重客户最近偿还供款能力正是保障公司利益，也间接地唤醒客户需要「量力而为」，勉强上车或增加供楼开支是非常危险的举措。这相比未来客户因未能供款被没收物业，对方的损失是减至最轻。

最近某本地大型媒体进行问卷调查，结果导出未来住宅楼市的方向。在近六千份回应中，半数料下半年楼价升，36%未置业人士有意于未来一年内置业及以下五个区别（包括启德、西九、北部都会区、将军澳及黄竹坑）被市民认定最具升值潜力。问卷调查足证未置业人士置业热情未退，且会选择上列的五区买楼，尤其是启德（29.7%）、西九（22.8%）及北部都会区（20.2%），三区已佔上七成三，未来发展商开售新盘明显地集中此三区。

经济复甦之日 方是楼价回升之时

当撤辣效应减退时，下半年发展商求售住宅新盘单位变得不易。以屯门Novo Lan诶楼盘为例，自从2022年7月起开售，已共推售五期，每期伙数超过一百四十伙，但是折实平均迟价也是缓缓走低，从最近超过迟价一万三千元（2022年第1A、1B期）至最近3B期的不高于一万二千元（2024年6月），楼价向下形势明显。截至上周内，发展商已累积收票逾五千三百张，超额认购逾16倍。四大代理率先公布为买家提供置业优惠，总值高达一百万元，足见发展商和代理商求售心切！在馀下半年内，如果财经因素未见改善，新盘发售期将屡见不同样式的优惠方案。

总括而言，香港特区政府撤辣已令住宅楼市重返正轨，回到市场力量决定运作的局面。「小阳春」日子比市场预算更加短命，短短三个月内已「打回原形」。面对未来，住宅楼市回到基本财经因素面，面对不少压力。本地利息开始降低时，正是香港经济真正复甦日子。不难预料今年本地按息还未启动减低周期，明年才是楼价转稳向上的好年期。