渣打传加细额楼按封顶息　业界料仍有机会加P

美国联储局议息后宣布不加息，维持联邦基金指标利率5.25厘至5.5厘区间，仍为美国联邦基金利率16年来最高。然而纵使美息不加，港息仍有上调机会。有消息指，渣打已急不及待于上月中开始削减细额按揭的优惠，以不同贷款额分别上调楼按封顶息，每100万元贷款月供增加1.2%至1.8%，即增加58.3元至87.5元。业界分析，香港的拆息或已见顶，惟港银资金成本高或仍有加按息压力，未来数月仍有机会加P。

据了解，渣打是次以不同贷款额分别削减按揭优惠，300万元以下楼按借贷锁息上限由原本的最优惠利率P（现为6.125厘）减2厘，调整至P减1.85厘，即实际封顶息由原来的4.125厘，调升至4.275厘，变相加息0.15厘。若以借贷额300万元为例，分摊30年还款计算，每月供款额将由原来的14,539元，增加263元或1.8%，至14,802元。

如买家借贷额介乎300万至400万元，锁息上限调低至P减1.9厘，实际利率为4.225厘，同样借300万元计，每月供款由原来的14,539元，增加约176元或1.2%，至约14,715元。至于400万元以上借贷额的封顶息维持在P减2厘，即4.125厘。

资金成本高 或有银行跟加

对于有传渣打调高小额按揭贷款封顶利率，外界关注香港其他银行会否跟随。中银发言人指出，该行会按市场情况及客户需求等各方面，不时重检按揭服务条件，保持业务竞争力。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指出，现时一个月港元拆息（HIBOR）仍然高企于贴近5厘的水平，同时不论大中小型银行皆仍要用高息抢存，反映银行资金成本压力仍然高，近日有大型银行微调细额按揭的锁息上限，但加幅不算夸张，这一方面反映出银行的按揭取态较过去审慎，但另一方面亦显示银行短线仍有加按息的压力。

她续指，大型银行继9月上调锁息上限后，个别银行10月再针对细额贷款锁息上限进行微调，这些都一定程度上纾缓了加最优惠利率的压力，但由于银行资金成本仍然高，短期内可能仍有个别银行微调按揭优惠或小幅上调封顶息率。不过，她预计，随着施政报告宣布减辣，发展商再次积极推新盘，楼市气氛有改善之下，银行开始部署明年按揭生意，明年年初可能会相对提高按揭优惠。

莱坊料二手楼续受压

不过，莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒则认为，香港现时经济正在复甦，银行没有条件大幅调升最优惠利率，但由于银行体系结馀维持500亿元以下，而香港与美国息差不会收窄，未来几个月内香港仍有机会加一次P，相信P利率动向仍是影响香港楼价最大因素。

王兆麒指，美联储今次的议息会议再度暂停加息，预计其今个加息周期在短期内将会完结，香港银行同业拆息或已见顶，但现时高息口环境下将继续影响新按揭成本。由于香港自去年起实际按息已累积一定升幅，短期内市场仍然没有充足的购买力，不少中小型单位的上车买家或不能通过银行压力测试，短期内令楼价受压，特别是二手楼价。

王兆麒相信，今年馀下时间新盘反应仍会比二手盘好，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低买家入市门槛，中和高息带来的压力。他预计现时高息口负面因素会在2024年下半年时开始纾缓，吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场。

分析：息口或长时间维持高位

（记者 周绍基）美息维持不变，滙丰、中银、恒生等大行都宣布维持最优惠利率（P）不变，保留在目前5.875%的水平。金管局昨表示，联储局维持利率不变，利率区间维持在5.25厘至5.5厘，往后的议息决定，将继续取决于最新的经济数据，以及过去1年多持续加息下，对经济活动的影响。故金管局认为，美国加息周期是否已经完结，目前仍有待确定，而高息环境可能维持一段时间。金管局又指，港息或继续处于较高水平，市民应小心管理利率风险。市场人士亦认为，即使息口见顶，但距离减息仍言之尚早。

金管局吁市民小心管理风险

虽然联储局多次加息，但金管局称，香港的金融及货币市场，运作继续维持畅顺，港汇保持稳定。金管局会继续密切监察市场变化，维持货币及金融稳定。金管局总裁余伟文昨表示，美国通胀距离2%目标仍有距离，主要来自服务业包括房屋方面的通胀，劳工市场工资降幅缓慢。联储局未有排除进一步加息可能，至于减息更言之尚早。

由于港元拆息在往后一段日子，可能仍处较高水平，余伟文呼吁，市民在作出置业、按揭或其他借贷决定时，应小心考虑及管理利率风险。对于最新公布的香港负资产宗数再度突破万宗，他表示对此不会过分担心，他续说，楼市受不同因素影响，包括土地及房屋供应、经济情况等。他又指，政府近期推出放宽楼市调控措施，楼价方面的变化仍需时观察。

联储局维持利率不变，令市场憧景美国息率已经见顶，甚至有望进入减息周期。中银香港投资管理总经理王兆宗认为，联储局将需要花更多时间，去观察目前利率水平对经济和物价的影响，从而调整货币政策步伐，现时谈论减息是为时尚早。

王兆宗认为，美债期限溢价正发生变化，在供应上，美国财赤高企、地缘政局不稳导致国防开支增加等原因，使美国不得不再增加国债。与此同时，自2022年6月以来，联储局持续「缩表」，加上日央行调整孳息率控管政策，令美债投资者的投资需求同时下降。在供求因素叠加的情况下，自9月以来，美国2年与10年国债收益率的利差，已升逾50点子，导致金融环境有所收紧，或降低再度加息的必要性。

需续观察美国经济数据

联储局最新的议息声明中，包含了最新GDP增长较强的数据，但表示当地职位增加的情况，自年初开始已稍为缓和。南商银行首席投资策略师高耀豪认为，目前有几点是需要注意的，首先现时当地经济韧性仍高，所以联储局仍会维持「鹰式」的暂停加息，未来需观察经济数据，才能作进一步决定。

第二是目前金融和信贷收紧，将继续为经济带来影响，目前股市下行与债息上升，收紧了金融市场的流动性，联储局认为，这是降低经济和通胀的重要因素。还有，高耀豪指出，联储局主席鲍威尔语调似乎对目前情况有一定程度的满意，也表示9月点阵图的判断，将随时间和数据变化消退，所以根据点阵图还有一次额外加息的机会似乎已经降低。最后，从目前发展，联储局于12月继续维持利率不变的机会较高，惟加息虽然应该已暂停，但要确定加息周期已完，利率已见顶，还需要更长时间观察。

高耀豪称，过往加息期完结，美债息就会向下走，惟目前美国经济韧性高，相信债息应会维持于高位震盪而非转向，尤其是联储局认为债息上升带来加息效应，若债息下跌，加息的机会又会重新回升。至于美元，他指暂停加息将使美元强势暂停，其他货币有喘息的空间，但其他货币的表现，还需视乎个别地区的经济增长动力，以及地缘政局的风险。