香港楼价估值高　高薪族要不吃不喝25年买楼

香港寸金尺土。瑞银「全球房地产泡沫指数」报告公布，截至今年中的过去一年，香港楼价回落7%，重回2017年水平，是报告自2015年发表以来，首次跌出「泡沫区」，全球排名跌一位至第六。不过楼价估值仍过高，香港打工仔置业负担沉重，高薪族竟要不吃不喝20年至25年，才能买到一个约650迟邻近市区的单位。有商会人士认为，若香港楼价居高不下，不利于抢企业与人才落户。

报告指出，过去两年全球通胀及利率上升，导致主要金融中心楼市失衡情况急剧下降。报告提及，自2015年发表报告以来，香港楼价持续处于「泡沫风险区域」，但自去年中至今年中累跌7%，经通胀调整后，住宅楼价已重返2017年水平。虽然楼价回软，但2003至2018年期间，香港楼价升幅以倍数计，港人收入却停滞不前，房屋至今仍是很多人负担不起的资产。报告以高技术服务业僱员平均薪酬计，要不吃不喝20年至25年（去年是22年至26年），才买到一个约650迟邻近市区的单位，远远抛离东京的12至17年。

按息高企 楼市需求受压

瑞银报告指出，香港房地产泡沫指数达1.24，全球排名跌一位至第六位，但排名仍为亚洲第二。过去四季，随人口流入增加，香港家庭槓杆比率趋于稳定，租金几乎没有变化，但按揭利率处于高位，为楼市需求带来压力。整体来看，香港楼市价值仍被高估，而房屋供应在上升，意味香港楼市在不久将来持续疲软。

瑞银财富管理投资总监办公室房地产主管Clau诶io Saputelli表示，目前经通胀调整后的楼价，实际较去年中低5%，瑞银追踪分析的25个城市，大部分蒸发了疫情期间楼价的升幅，实质价格回到2020年中期的水平。

香港表厂商会前会长刘健华向《大公报》表示，经济环境持续稳定向好，专才和外商才愿意来港承担高楼价，但目前全球经济环境面对不可预测的下行挑战，投资者不愿承担更多风险，增加了香港抢人才、抢企业的难度。

商会：高楼价不利抢企业

刘健华建议，特区政府吸引人才，可以向专才提供置业优惠和培训，如果不正视相关问题，只会令竞争对手的优势更加稳固，此消彼长，肯定拖慢香港的经济复甦能力。

瑞银报告仅追踪分析25个市场的楼市，当中只有香港一个大中华区城市，亚太区则包括新加坡、东京、悉尼。

全球楼价泡沫城市 仅剩苏黎世及东京

瑞银《全球房地产泡沫指数》报告显示，在追踪的25个主要城市中，仅瑞士苏黎世及日本东京楼价仍处于泡沫风险区，较去年大减7个城市。苏黎世排名由去年第3名，升至第一，东京更由去年第9位升至亚军，美国迈阿密由第10位升至第3位，新加坡则从第21位升上第19位。

瑞银分析全球25个主要城市的楼价，由2022年中至2023年中，实际楼价平均下降5%，且价格或进一步下跌。值得一提的是，去年风险评分最高的两个城市，德国法兰克福和加拿大多伦多，楼价在过去4个季度下跌15%，多伦多排名跌至第7位。自2018年以来，新加坡实际楼价上升15%，但仍处于合理区域，在全球排名第19位。

伦敦人供楼负担重 跃进前十

其他城市方面，报告认为，东京楼市失衡现象持续加剧，过去20年逐渐从「价值被低估」跌入「泡沫风险」区域，与日本其他城市形成鲜明对比。另外，虽然日本淨移民人数下降和按揭利率温和上升，但名义楼价动态未有减弱。

至于第一位的苏黎世，自住型住房名义价格较10年前高出超过一半，许多高薪人士置业及超低利率，均成为支持楼价造好的主因。另外，一向受到市场追捧的英国伦敦，排名由16位升至第10位。伦敦楼价萎靡不振，自2016年英国脱欧后，欠缺国际强劲需求，楼价一路下滑，更低于全国平均价格；可是利率持续高企，经济不景气，当地人供楼负担能力跌至2007年新低。