港岛地迟价跌穿万元　8年新低

楼市寒风加剧，继新盘及二手楼价下滑，连地价亦同告贬值，位于坚尼地城一幅「蚊型地」昨日开标，楼面每迟地价更失守1万元大关，中标价仅9500元，创下港岛区地皮近8年新低。值得留意的是，今年7月开标的西营盘医院道地皮每迟为12820元，换言之地皮地价4个月贬值26%。专家指，楼市不景气令发展商出价趋审慎。由于地皮面积细，约提供100伙左右，对地价后市难作参考，但相信对周边二手构成压力。

位于西宁街及域多利道商住地皮开标，地政总署昨日公布，以逾4.39亿元批予兴晔发展有限公司，市场原先估计中标价介乎4.9亿至7.4亿元，换之言中标价低于市场预期下限超过一成。

项目毗邻西宁街花园及招商局码头，地皮面积约5780方迟，容许中标发展商发展纯住宅或商住项目，若作纯住宅发展，可建总楼面约46243方迟，即每方迟楼面地价9500元。如兴建商住楼宇，商业面积最多约34674方迟，连同住宅最大总楼面约62424方迟。项目亦加设「限迟」要求，每伙实用面积不可小于280方迟，并须于2027年6月底前完工。

发展商须维修挡土牆

资料显示，港岛对上一次每方迟楼面地价失守万元关，为永泰地产于2014年4月以4.33亿元投得的筲箕湾爱德街及爱勤道交界地皮（现为永泰旗下出租住宅Waterfront Suites），每方迟楼面地价9396元，意味坚尼地城蚊型地是港岛区地价8年新低。至于与嘉华国际今年7月以5.5亿元投得的西营盘医院道地皮比较，当时每方迟楼面地价为12820元，代表4个月跌价26%。

值得留意的是，今次地皮跌价原因，除了受到整体市场气氛影响外，地盘内靠近域多利道的一边有一幅现存挡土牆，用以支撑该道路的结构安全，由于部分挡土牆位置属于地皮之内，发展商须负责其维修和保养，加上项目规模有限，但仍需提供停车场等设施，亦对地皮价值打折扣。

可建百伙 料主打细户型

美联测量师行董事林子彬表示，项目地皮规模较小，投资额相对较细，加上属罕有拥海景市区地，日前接获9份标书，虽然合乎市场预期，惟受到市场气氛回软影响，发展商因而出价趋审慎。他又认为，项目发展潜力不俗，不少单位可享有海景，属港岛区罕有小型海景地皮，料主打一房及细两房户型，目标客户为上车客。

乐融轩首宗蚀让 业主亏损200万

二手蚀让持续，筲箕湾乐融轩罕有录得损手成交，该屋苑一伙3房套单位刚以1050万易手，原业主4年前入市，账面蚀136万，连杂费亏损逾200万，料为屋苑首宗蚀让。

美联助理联席董事黎泳杰表示，乐融轩高层E室3房套单位，实用635方迟，获用家以1050万元承接，实迟16535元。据了解，原业主2018年6月以1186万元入市，账面贬值136万元或11%，连釐印费及佣金等支出，估计亏损约203万元。翻查成交数据，乐融轩2014年入伙迄今未录二手账蚀个案，料今次为首宗。

美联联席区域经理锺家豪透露，荃湾中心再录低于1万元迟成交，单位为9座低层C室，实用425方迟，成交价418万元，实迟9835元；原业主于2019年斥540万入市，持货3年多，账面劲蚀122万或22.6%，连杂费估计实蚀约150万元。

屯门上车盘再录「2字头」成交，美联助理区域经理罗立恒表示，利宝大厦中层D室，实用234方迟，开价270万元，减至253万元易手，实迟10811元。据资料，原业主于2018年4月以335万元入市，账面损失82万元或24.5%，连杂费料蚀95万。

大埔白石角再添损手，中原资深区域营业经理方翰达表示，云滙1期6座低层B2室3房户，实用646方迟，减至888万元沽出，原业主2019年2月以1015万元一手购入单位，持货3年多，账面蚀约127万元。

美联助理营业董事陈国良透露，沙田中心海宁大厦高层E室，实用288方迟，以478万元易手，较估价低最多14%，原业主2017年10月斥506.8万元购入，5年贬值28.8万元，连使费料实蚀逾50万元。

利嘉阁高级分区市务董事彭锦添表示，青衣海欣花园1座高层B室2房户，实用471方迟，以670万元成交，原业主3年前入市，额外印花税鬆绑仅约1周即沽，账面亏蚀30万元。

美联物业高级分区营业经理梁仲维表示，荃湾海滨花园19座低层B室，实用面积700方迟，累减逾3成以540万元售出，实迟仅7714元，料为屋苑7年迟价新低。

楼价下跌交投淡 上月辣税双破底

加息阴霾及股市波动等影响，楼市持续向下，连带住宅物业辣招税收入同告破底。税务局最新数字显示，10月份三大住宅辣招税成交共130宗，较9月减少36%；涉及税款1.59亿元，按月急跌66%，宗数及金额均创2014年7月有纪录以来最差，税收金额更较高位逾44亿元剧跌97%。

税务局数据显示，10月份三大辣招税（15%新住宅从价印花税NRSD、买家印花税BSD及额外印花税SSD）收益为1.595亿元，比9月份的4.63亿元，减少3.035亿元或66%，为2014年7月有纪录以来低位。值得留意的是，若与2018年6月税款高位约45.7亿元比较，上月三大辣税金额大减逾44亿元或97%。

买家印花税仅20单

若以三项住宅辣税划分，反映公司客及境外买家入市的买家印花税（BSD）跌幅最劲。事实上，过往BSD不乏内地买家，惟两地未全面通关，近年内地客来港买楼个案持续萎缩，上月的BSD个案仅20宗，比9月的32宗，减少12宗或38%，创2014年有纪录以来最低；同期涉及税款仅2640万元，对比9月的1.438亿元，按月大减1.174亿元或82%，金额亦为有纪录以来最少。

反映投资者入市的从价印花税（NRSD）亦减少，10月份仅录得91宗，比9月156宗，减少65宗或约42%；涉及税款1.191亿元，相对9月的3.11亿元，按月急挫逾1.9亿元或62%，较今年8月所录的2.545亿元还要少，同创2014年7月有纪录以来新低。由于10月份港股表现弱势、二手楼价跌势加剧，加上香港息口面对上调压力，均减低部分长线投资者入市意欲。